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賃借人が、家賃の支払いが遅延したときのどうするか。家主のとっては頭の痛い問題です。家賃は入らない、出て行ってくれない、そうかといって、鍵をロックしたり、残っていた荷物を勝手に処分すると、不法行為として何百万円もの損害賠償を請求されることもある。
当事務所では、法的手段を折りまぜながら、早期の解決を図ります。 |
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家賃が不払いになった場合、滞納家賃にばかり目がいきますが損害はそれだけでしょうか。例えば、３ヶ月の滞納があり、すぐに退去させ、その３ヵ月後に次の入居者が見つかった場合、損害は3ヶ月の滞納家賃に加えて退去後の３か月分の家賃相当額、リフォーム代、仲介業者への手数料も含めて考えるべきです。１０万円の家賃として、１００万円以上を損害と考えなくてはなりません。
入居者の募集が難しい時代ですので、今は事情があり支払いが遅れていても、正常債権に戻せる努力をすることも必要だと思います。
当事務所では、賃借人に、強引に滞納家賃を請求するのではなく、賃借り人の事情をよく聞き、家賃の支払いに障害があればそれを取り除く努力をいたします。なぜなら、家賃のいうものは、今後継続的に支払われなくては意味がなく、たとえば、強引に取り立ててサラ金から借入れさせ、支払ってもらっても来月また同じことの繰り返しになるからです。（相談事例①②参照） |
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| 一方、収入等から今後継続した家賃の支払いが不可能だと判断した場合、早急に立ち退きに向けて対策をたてていきます。（相談事例③） |
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■ポイント
家屋の固定資産税評価額が２８０万円以下の場合、代理人として立ち退き交渉、家屋明渡し訴訟を行います。また、それ以上の価格の場合は、裁判所提出書類の作成を通じて支援いたしますが、家主の方に月に一度ほど裁判所へ出廷していただく必要が生じます。また、明渡しの執行についても、裁判所提出書類の作成を通じて支援いたします。たいした負担でないと思いますが、どうしても裁判所へいくのはいやだという場合は、弁護士に依頼することになります。 |
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| 退去後に滞納家賃が残っている場合、諦めてしまう場合が多いのですが当事務所では、時間をかけて回収に努めます。まず、滞納家賃を債務名義化することにより、将来財産が判明した場合迅速に対応できるようにします。そして、将来、就職先が判明すれば給料を、取引銀行がわかれば預金を差し押さえることができます。また、債務名義かすることには、もうひとつ時効を伸ばす効果があります。（家賃の消滅時効は５年ですが、債務名義にすれば１０年になります） |
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| ケース①
失業中のため、２ヶ月間家賃の支払いが滞っていたケース |
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入居者に事情を聞くと、再就職が決まり来月末から給料の支給が開始するとのこと。
３年間の入居歴があり、今まで滞納がなかったことも考慮し、今月分の家賃を含め３ヶ月間の家賃を来月から９回の分割で支払うことで合意、ただし、その旨の公正証書を作成する。また、次の勤務先の情報を入手し、万一不払いの場合、強制執行することにも備える。 |
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■ポイント
今までの入金状況を考慮する。１ヶ月間家賃の支払いを猶予することで、結果的には公正証書を作成し、また、勤務先を確認することができた。 |
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| ケース②
多重債務のため、２ヶ月間家賃の支払いが滞っていたケース |
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入居者に事情を聞くと、多重債務（４００万円）を負っており、金融業者の厳しい取り立てで、ついついそちらの返済を優先しているとのこと。
収入的には安定しており、多重債務問題さえ解決できれば、家賃の支払いは十分可能と判断する。司法書士を紹介し、任意整理の結果、家賃の支払いを正常化することに成功。 |
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■ポイント
賃貸借契約には通常、破産した場合は契約を解除するとの条文が入っています。しかし、破産することにより、家賃の支払いが正常化することは十分考えられます。本ケースのように、逆に債務整理を進めることで、今後の安定した家賃収入を確保することができた。 |
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| ケース③
高齢のため失業し今後も就職のめどが立たない場合 |
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| 入居者は１０年間入居していたが、高齢のため再就職のめどが立たない。また年金を受給しているが、受給額が低く、今後継続的に家賃を支払うことは困難と判断する。調停手続きにより、１ヶ月後に引越し費用を賃貸人が立替えることを条件で退去することで合意、ただし、滞納家賃、立替金については、１年間猶予の後、分割で支払うこととする。 |
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■ポイント
今後継続的に家賃の支払いが困難と判断した場合は、たとえ立退き料を支払っても早急に立ち退き交渉すべきです。たとえ１ヶ月２ヶ月支払えても問題を先送りするだけです。
また、早期立ち退きを求めるあまり、滞納家賃については放棄する例もよく見受けられますが、支払期限を猶予し、支払い可能な額で債務名義にすべきです。たとえ、支払いが滞っても、債務名義化すれば、時効は十年になりますし、長期間かけて回収していくことは可能です。当事務所では、退所時に未納家賃があった場合でも、時間をかけて回収に努めてまいります。 |
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